Lorsque vous décidez de créer une société civile immobilière (SCI), vous devez obligatoirement rédiger les statuts qui vont prévoir le fonctionnement de cette dernière.
Les statuts sont un acte juridique.
La rédaction des statuts d'une SCI
Qu'est-ce qu'une société civile immobilière (SCI) ?
Une SCI est une société civile immobilière qui est constituée dans le cadre d’un projet immobilier.
Cette société est l’entreprise de personnes physiques.
Quelles sont les caractéristiques des statuts d'une société civile immobilière (SCI) ?
La rédaction des statuts d’une SCI requiert des exigences particulières. La rédaction des statuts d’une telle société est encadrée par l’article 1835 du Code civil.
Les statuts d’une SCI sont importants car ces derniers vont régir le fonctionnement de la société civile immobilière ainsi que les rapports entre ses associés. Il faut donc être très vigilant quant aux mentions obligatoires à insérer dans les statuts d’une SCI.
De plus il est important d'anticiper l’avenir de la société civile immobilière. Cette dernière peut, par exemple, évoluer et faire rentrer dans la SCI de nouveaux associés. Dès lors, les statuts doivent prévoir cette possibilité et notamment les conditions relatives aux modalités de rentrée et de sortie des nouveaux associés.
Qui rédige les statuts d'une société civile immobilière (SCI) ?
Les statuts de la SCI peuvent être rédigés :
- Soit par les futurs associés de cette dernière :
Les futurs associés doivent être très vigilants quant à la rédaction des statuts de la société civile immobilière, ils vont impacter le fonctionnement de la société civile immobilière dont ils sont associés. Pour ce faire, il peut s’inspirer de modèle de statuts.
- Soit par un professionnel sollicité à cet effet comme les avocats, les notaires et les juristes des cabinets d’experts-comptables.
Quel est le coût de rédaction des statuts d'une société civile immobilière (SCI) ?
Le coût de la rédaction des statuts de votre SCI dépend de l’option que vous choisissez.
- Si vous dĂ©cidez de rĂ©diger vous-mĂŞme les statuts, en vous appuyant par exemple sur un modèle personnalisable disponible sur internet, aucun frais ne devrait ĂŞtre engagĂ©. C’est l’option la moins onĂ©reuse mais la plus risquĂ©e.Â
- Vous pouvez également déléguer cette étape à un professionnel du droit comme un avocat ou un notaire. Cette solution vous garantit de disposer de statuts complets et adaptés à votre situation, à un coût abordable.
Sous quelle forme sont rédigés les statuts d'une société civile immobilière (SCI) ?
Les statuts sont obligatoirement Ă©crits.
Ces derniers peuvent revêtir la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié, qui est obligatoire dans le cas où un apport immobilier est concomitant à la création de la SCI.
Les mentions obligatoires dans les statuts d'une SCI
Des mentions obligatoires sont à insérer dans les statuts d'une SCI :
- la dénomination sociale ;
- la forme juridique ;
- l’adresse du siège social ;
- l’objet social de la société ;
- le montant du capital social ;Â
- les apports de l’associé ;
- les organes de direction.
La dénomination sociale
La dénomination sociale est le nom de la SCI.
Cette dénomination sociale apparaitra sur chaque documents légaux que sont l’extrait Kbis, les factures, etc.
La forme juridique
La forme juridique est la SCI.
Cette dernière devra être mentionnée dans les statuts en toutes lettres : société civile immobilière.
L’adresse du siège social
L’adresse du siège social est une mention qui doit être obligatoirement mentionnée dans les statuts. Le siège social correspond au domicile de la société.
Les tiers, mais aussi l’administration pourront correspondre à la SCI à cette adresse.
Il est opportun de prévoir dans les statuts la possibilité de transférer le siège social à une autre adresse. Ce pouvoir appartiendra au gérant/associé de la SCI.
L’objet de la société civile immobilière (SCI)
L’objet social d’une société correspond à l’activité principale de cette dernière. Cette dernière étant obligatoirement une activité immobilière.
Il doit poursuivre un but licite et ne pas être contraire aux bonnes mœurs.
Il est opportun de mentionner dans les statuts la finalité exacte et précise de l’activité de la SCI.
A défaut, le greffe du Tribunal de commerce se verra dans l’obligation de refuser l’immatriculation de la société civile immobilière.
Par exemple, la SCI pourra avoir comme objet « l’acquisition de biens immobiliers », « la gestion de biens immobiliers », etc.
La durée de vie de la société civile immobilière (SCI)
La durée de vie de la SCI doit être obligatoirement mentionnée dans les statuts de cette dernière.
La durée de vie de la SCI ne peut excéder 99 ans.
Le montant du capital social
La société civile immobilière doit disposer d’un capital social mais la loi ne prévoit pas de minimum, il peut donc être d'un euro. Il est cependant judicieux de prévoir un capital social plus conséquent afin de faire face au développement de la SCI.
Le montant du capital social doit être indiqué dans les statuts. De plus, dans les statuts doivent être mentionnés le nombre d’actions correspondant au capital social et la valeur unitaire de ces dernières.
Les apports de l’associé de la société civile immobilière (SCI)
Dans les statuts doit être mentionné les apports de l’associé à la SCI. Ces derniers peuvent être de trois types :
- Les apports en numéraires qui correspondent à une somme d’argent,
- Les apports en nature qui correspondent Ă des biens,
- Les apports en industrie qui correspondent à des compétences techniques.
 Les organes de direction
Dans les SCI, la loi prévoit la nomination d’un gérant.
Dans la majorité des cas, le gérant nommé est également un des associés de la Société Civile Immobilière.
Dans les statuts, il doit également être mentionné si le gérant sera rémunéré pour exercer son mandat social et prévoir si tel est le cas le montant de la rémunération.
Les mentions facultatives dans les statuts d'une SCI
Il est possible de rajouter des mentions dans les statuts qui ne sont pas des mentions obligatoires. Cela permet de mieux déterminer les modalités de fonctionnement de la SCI et d’anticiper de futures problématiques.
- Clause relative aux apports en nature et en industrie ;
- Le fonctionnement du compte courant d’associé ;
- La clause de reprise des actes accomplis pour le compte de la société en formation ;
- Les modalités de liquidation de la société ;
- Les conditions d’entrée et de sortie de nouveaux associés ;
- Clause relative à la gestion des conflits entre associés ;
- L’exercice social de la SCI.
Clause relative aux apports en nature et en industrie
Durant la durée de vie de la SCI, les associés peuvent faire des apports en numéraire.
Cependant ces derniers ne peuvent faire des apports en nature et en industrie que si les statuts le prévoient. De plus, les modalités relatives aux apports doivent être mentionnés.
Le fonctionnement du compte courant d’associé
Dans les statuts de la SCI, il est possible de prévoir qu’un compte courant d’associé pourra être rattaché. Ce dernier permettra de prêter de l’argent à la SCI et cela sans avoir à effectuer une augmentation de capital.
Si un compte courant d’associé est rattaché à la SCI, les statuts doivent prévoir si ce dernier sera rémunéré et si tel est le cas, son taux de rémunération.
La clause de reprise des actes accomplis pour le compte de la société en formation
Lors de la création de la SCI, il apparait régulièrement que les associés peuvent avancer des frais.
Il est alors judicieux de mentionner dans les statuts de la SCI qu’en cas d’avance de frais par l’un des associés lors de la constitution de la SCI ce dernier se fera rembourser par cette dernière.
De plus, il est possible de mentionner dans les statuts que la société reprendra les actes accomplis par l’un des associés pour le compte de la SCI au moment de sa formation.
Les modalités de liquidation de la société
Il est possible de mentionner les modalités relatives à la dissolution de la société civile immobilière.
Les conditions d’entrée et de sortie de nouveaux associés
Il est judicieux de prévoir les conditions d’entrée et de sortie de nouveaux associés.
Cela permettra de conditionner l’entrée des futurs associés si tel est le souhait des associés de la SCI.
Clause relative à la gestion des conflits entre associés
Une clause relative à la gestion des conflits entre associés peut être utile en cas de conflit entre les associés de cette dernière.
Il peut être opportun de prévoir, avant de porter le litige devant les tribunaux, de tenter de régler le litige à l’amiable par une conciliation ou en faisant appel à un arbitre.
L’exercice social de la société civile immobilière (SCI)
Il peut ĂŞtre opportun de mentionner dans les statuts :
- la date d’ouverture et de clôture de tous les exercices sociaux,
- et la date d’ouverture et de clôture du premier exercice social.
Vous souhaitez rédiger les statuts de votre SCI ? Vous le savez sans doute, de nombreux modèles types sont disponibles et facilement téléchargeables en ligne. Toutefois, ceux-ci peuvent se révéler inadaptés à vos besoins et votre situation. Il est donc vivement conseillé de déléguer la rédaction d’un tel contrat à un expert dans le domaine.
Avec plus de dix ans d’expérience, CGV-Expert vous propose des prestations sur-mesure réalisées par des avocats spécialisés.
