La durée d’un bail commercial
Le principe
La durée légale d’un bail commercial est de neuf ans. Cette disposition a pour but de protéger les intérêts du locataire.
Néanmoins, ce dernier peut résilier le contrat de bail à chaque échéance triennale.
C'est pourquoi, il est également appelé “bail 3-6-9,” qui rappelle les périodes de trois ans au cours desquelles le locataire peut demander la résiliation du contrat.
Le bail dérogatoire
L'article L145-5 du Code de commerce prévoit une forme de bail dérogatoire. Également appelé bail précaire, il permet aux parties de conclure un bail pour une période de trois ans maximum.
À noter : la loi Pinel prévoit que si la durée du bail précaire dépasse trois ans et qu'aucune des parties n'a l'intention de le résilier, il doit être requalifié en bail commercial.
Le bail commercial saisonnier
Ce type de bail a été pensé pour répondre aux besoins des activités touristiques. Les entrepreneurs qui envisagent d’exercer une activité saisonnière et de louer un espace à cette fin peuvent s'engager sur une durée moins longue et contraignante que le bail commercial traditionnel, dont la période minimale est de neuf ans.
Grâce au bail commercial saisonnier, ils peuvent opter pour un bail d'une durée variant de trois à six mois. Il est possible de renouveler le contrat pour chaque saison (hivernale et estivale).
Attention ! Il est interdit d'exploiter le fonds de commerce en dehors de ces périodes, sous peine de requalification en bail commercial.
Le renouvellement d’un bail commercial
Les parties peuvent renouveler le bail commercial, ce qui entraîne la création d'un nouveau contrat prenant effet après l'expiration du précédent et susceptible d'inclure de nouvelles conditions.
À la fin de la période initiale du bail commercial, qui est d'au moins neuf ans, le locataire a le droit de demander le renouvellement de son bail. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Pour profiter de ce droit de renouvellement, le locataire doit remplir trois conditions :
- il doit être le propriétaire du fonds de commerce ;
- il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés s'il s'agit d'un commerçant, ou au registre national des entreprises s'il s'agit d'un artisan ;
- il doit avoir exploité effectivement le fonds de commerce dans les locaux au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail ou de sa reconduction.
Le locataire doit soumettre sa demande de renouvellement du bail commercial au propriétaire des locaux dans les six mois précédant la date d'expiration du bail.
La résiliation d’un bail commercial
Un bail commercial peut être résilié :
- à l’initiative du bailleur ou du locataire ;
- en faisant fonctionner une clause résolutoire.
Le bailleur ou le locataire choisit de résilier le bail
Le locataire peut mettre fin au bail commercial sans avoir à justifier sa décision. Pour cela, il doit toutefois respecter le préavis et les conditions de résiliation mentionnées dans le contrat.
La situation est différente pour le bailleur. Les situations dans lesquelles le bailleur peut demander la résiliation du contrat sont limitées. Il peut par exemple s’agir de :
- la reconstruction ou la reconstruction de l'immeuble existant ;
- travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ;
- la démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Pour résilier le bail, le bailleur doit :
- envoyer le courrier pour informer le locataire de la résiliation au minimum six mois à l’avance ;
- indiquer le motif de la résiliation.
La clause résolutoire
Une clause résolutoire peut être incluse dans le bail. Elle permet de résilier de manière anticipée le bail commercial en cas de non-respect des obligations contractuelles par l'une des parties.
La mise en œuvre de cette clause est encadrée par la loi. Il est notamment nécessaire que :
- la preuve du manquement contractuel ou de la faute imputable soit apportée ;
- le manquement doit être mentionné dans le bail comme étant susceptible de mettre en oeuvre la clause résolutoire ;
- les parties doivent agir de bonne foi.
En conclusion, la durée d'un bail commercial est généralement de neuf ans, mais des options telles que le bail dérogatoire ou le bail saisonnier offrent une certaine flexibilité.
Le renouvellement est possible sous conditions, et la résiliation peut être initiée par le bailleur ou le locataire, avec des motifs spécifiques. La présence d'une clause résolutoire permet également une résiliation anticipée en cas de non-respect des obligations contractuelles.
Juriste, titulaire d'un Master 2 Droit de la coopération économique et des affaires internationales à l'université de Hanoï, Vietnam et d'un Master 1 Droit privé international et comparé à l'université de Turin, Italie.
Anaïs ROBIN
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