Clause de condition suspensive, comment la rédiger ?

Qu’est-ce qu’une clause de condition suspensive ?

La clause de condition suspensive consiste à conditionner la conclusion définitive d’un contrat à la réalisation préalable de certaines conditions.

Article 1304 du Code civil :

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple

Par exemple, une clause de condition suspensive pourra être prévue dans un contrat de compromis de vente immobilière et conditionner la conclusion de la vente définitive par acte notarié à l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur, ainsi si la demande de prêt est refusée par la banque, la vente n’aura pas lieu.

Bon à savoir :
Les particuliers qui ont recours à un crédit en bénéficient automatiquement : la condition suspensive d’obtention de prêt est d’ordre public.

La clause de condition suspensive peut également concerner l’obtention d’une autorisation administrative, d’un agrément, d’un permis de construire.

La clause suspensive doit être distinguée de la clause résolutoire. En effet, la clause résolutoire implique que le contrat a déjà été conclu mais qu’il pourra être résilié, c’est-à-dire annulé si un événement se réalise. Si elle ne se réalise pas, le contrat n'est plus valable et les signataires sont libérés de leur engagement.

Quelles conséquences en cas de non-accomplissement de la clause de condition suspensive ?

La clause de condition suspensive permet aux parties de sécuriser leurs négociations.

Article 1304-3 du Code civil :

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Ainsi, par exemple lorsqu’une vente immobilière est conclue sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt et que l’acquéreur ne procède pas à une demande de prêt, la condition suspensive aura défailli de son propre fait, il en aura empêché l’accomplissement, par conséquent la condition suspensive sera réputée accomplie et la vente définitive pourra avoir lieu.

La clause de condition suspensive d'obtention d’un prêt immobilier sera par conséquent souvent rédigée de façon très spécifique, prévoyant notamment le nombre de demande de prêts devant être effectué (généralement au moins deux), et précisant les caractéristiques desdits prêts : montant, taux d’intérêt, durée, etc. 

Il est donc non seulement nécessaire que l’acquéreur réalise une demande de prêt mais il faut au surplus que cette demande de prêt soit conforme à la promesse. La jurisprudence a jugé qu’il appartient au bénéficiaire de la promesse, c’est à dire à l’acquéreur demandeur de prêt de prouver qu’il a accompli les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt (Cass. Civ. 3e, 3 mai 2018, n° 17-15.603)

En effet, l’enjeu est souvent le paiement de l’indemnité d’immobilisation, représentant généralement 10% du prix de la transaction envisagée, qui reste due au vendeur lorsque la vente ne se réalise pas et que la condition suspensive n’est pas accomplie du fait de l’acheteur.